A Reforma Tributária deixou de ser apenas uma notícia de jornal e se tornou uma realidade que vai impactar diretamente o bolso de todos os brasileiros. Para quem atua no mercado imobiliário — seja como investidor, proprietário ou inquilino —, as dúvidas são ainda maiores. Afinal, o aluguel vai ficar mais caro? Ainda vale a pena manter imóveis na pessoa física?

Para responder a essas perguntas e reduzir a insegurança que o tema gera, a Ximenes Netimóveis promoveu um encontro exclusivo com dois grandes especialistas: a advogada Letícia Madureira Horta Canabrava e o advogado e contador Alberto Diniz Cabral.

Se você não pôde acompanhar a palestra, não se preocupe. Preparamos este artigo com os principais insights apresentados para que você entenda o que vem por aí e comece a se planejar desde já.

 

O fim da “sopa de letrinhas” e a chegada do IVA

O principal objetivo da reforma é a simplificação do sistema tributário. Impostos amplamente conhecidos, como PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS, deixarão de existir. Em seu lugar, será implementado o IVA Dual, dividido em duas frentes:

1. CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – de competência federal;
2. IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – de competência estadual e municipal.

Uma informação importante: quem está no Simples Nacional não será impactado de forma imediata. O regime permanece mantido, o que traz alívio para pequenos empreendedores, exceto para aqueles que optarem voluntariamente pela migração ao novo sistema.

 

O “CPF” do seu imóvel: conheça o CIB

Uma das grandes novidades apresentadas pelos especialistas é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que pode ser comparado a um verdadeiro “CPF” para cada imóvel.

O objetivo do governo é centralizar todas as informações cartorárias e fiscais em um único registro. Na prática, isso amplia o poder de fiscalização da Receita Federal, que poderá cruzar dados com mais facilidade para identificar quem é o proprietário do imóvel e quem, de fato, recebe os aluguéis. A informalidade tende a se tornar cada vez mais difícil de ser sustentada.

 

Alerta para a pessoa física

Este foi, sem dúvida, um dos pontos mais sensíveis da palestra. A Reforma Tributária estabelece critérios que podem tornar a tributação do investidor pessoa física significativamente mais onerosa.

Caso o contribuinte possua mais de três imóveis e obtenha receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil, ou ainda receita total superior a R$ 288 mil, independentemente do número de bens, poderá ser equiparado a uma pessoa jurídica para fins tributários.

Impacto no bolso

Atualmente, o proprietário pessoa física paga apenas o Imposto de Renda, cuja alíquota pode chegar a 27,5%. Com a mudança, além do IR, haverá a incidência do IBS e da CBS. A estimativa apresentada aponta para um aumento real da carga tributária em torno de 30%.

Essa regra vale tanto para a locação quanto para a venda habitual de imóveis. Em outras palavras, manter um grande patrimônio apenas no CPF pode deixar de ser financeiramente viável.

 

A virada de chave: holdings patrimoniais e a questão do ITBI

Diante desse cenário, a solução apontada pelos especialistas é a profissionalização da gestão patrimonial por meio de uma holding.

Transferir os bens para uma Pessoa Jurídica passa a ser quase uma obrigação para quem deseja proteger o patrimônio e reduzir a carga tributária. A comparação aproximada apresentada foi a seguinte:

• Pessoa Física: risco de tributação total entre 30% e 40%;
• Holding (Lucro Presumido):
  • 11% a 16% na locação;
  • 6% a 9% na venda de imóveis.

Atenção ao custo de entrada: ITBI

O contador Alberto Diniz destacou um ponto crucial para quem pensa em abrir uma holding: o custo da transferência dos imóveis. Atualmente, ao integralizar imóveis em uma empresa que exerce atividade imobiliária (compra, venda ou locação), há incidência do ITBI, que em cidades como Belo Horizonte e Nova Lima gira em torno de 3% do valor do imóvel. Esse custo inicial costuma ser a principal barreira para muitos investidores.

Uma boa notícia no horizonte

Está em julgamento no STF o Recurso Extraordinário nº 1.495.108, que discute a imunidade do ITBI nessas transferências, independentemente da atividade da empresa. Caso a decisão seja favorável aos contribuintes — e já existem votos nesse sentido —, esse custo inicial pode deixar de existir.

Segundo os especialistas, se isso acontecer, a criação de holdings patrimoniais tende a crescer de forma significativa no Brasil, tornando-se uma estratégia altamente vantajosa.

 

Split Payment: o fim da inadimplência fiscal

Outra mudança operacional relevante é o Split Payment (pagamento dividido). No futuro, ao pagar um aluguel ou adquirir um imóvel, o próprio sistema bancário fará a separação automática dos valores.

A parte correspondente aos impostos será destinada diretamente aos cofres públicos, e apenas o valor líquido será creditado ao vendedor ou locador. Além de garantir arrecadação imediata ao governo, o modelo gera créditos tributários automáticos para inquilinos que sejam empresas, tornando a locação via Pessoa Jurídica mais competitiva no mercado corporativo.

Quando tudo isso começa?

Não há motivo para pânico, mas há, sim, necessidade de planejamento. A transição será gradual:

• 2026: início da fase de testes, com alíquotas reduzidas, apenas para calibração do sistema;
• 2027 a 2032: aumento progressivo das novas alíquotas e extinção gradual dos impostos antigos;
• 2033: o novo sistema passa a vigorar integralmente.

 

O que fazer agora?

A mensagem final de Letícia Madureira e Alberto Diniz foi clara: não existe uma solução única. O que funciona para um investidor pode não ser o ideal para outro.

Este é o momento de analisar números, simular cenários e buscar orientação especializada. Consultar um contador e um advogado com experiência no mercado imobiliário é fundamental, especialmente considerando a variável do ITBI. Para alguns, a criação de uma holding pode ser urgente; para outros, pode ser mais estratégico aguardar a decisão do STF.

Na Ximenes Netimóveis, acompanhamos atentamente cada etapa da regulamentação para garantir que você tenha segurança, informação e as melhores decisões em seus negócios imobiliário

🎥 Assista à palestra completa

Quer se aprofundar nos detalhes técnicos e ver os exemplos práticos apresentados pelos especialistas? Confira a gravação na íntegra da nossa reunião exclusiva disponível no YouTube:

Clique aqui para assistir ao vídeo: Impactos da Reforma Tributária no Mercado Imobiliário

Por Cássia Ximenes – 05-11

Você sabia que pode garantir até 30% de desconto no IPTU de 2026 em Belo Horizonte? A prefeitura abriu o prazo para quem participa do programa BH Nota 10 resgatar os créditos acumulados com a emissão de notas fiscais de serviços.

Funciona assim: toda vez que o morador de Belo Horizonte pede a emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica — seja em uma consulta médica, em uma academia, no salão de beleza ou em qualquer outro serviço — parte desse valor volta como crédito.

E esse crédito pode ser usado para reduzir o valor do IPTU do imóvel indicado, mas é preciso atenção ao prazo. Os créditos só valem para notas emitidas entre 1º de novembro de 2024 e 31 de outubro de 2025. O resgate deve ser feito até o dia 30 de novembro no site do BH Nota 10. Depois disso, o crédito expira e não pode ser aproveitado em anos seguintes.

Além disso, esse desconto pode ser somado a outros benefícios fiscais, desde que o total não ultrapasse 30% do valor do imposto.

Para quem é proprietário, locador ou investidor, essa é uma informação importante, porque no fim das contas, o que pesa não é apenas o valor do imóvel, mas o custo de mantê-lo. Todo desconto que ajuda a reduzir despesas fixas, como o IPTU, significa mais rentabilidade e mais competitividade na hora de alugar ou vender o imóvel.

E mais: programas como esse também estimulam a formalização de serviços, fortalecendo a economia local e aumentando a arrecadação de forma justa. Ou seja, quem pede nota fiscal ajuda a cidade e ainda ganha um benefício no bolso.

Fica a dica: acesse o portal BH Nota 10, consulte seus créditos e garanta seu desconto antes do fim de novembro. E se quiser transformar informação em vantagem, acompanhe sempre o Negócio é Imóvel aqui na 98 News.

Disponível em: https://rede98.com.br/98-news/desconto-de-ate-30-no-iptu-em-bh/

Por Cássia Ximenes

22-10

Você já pensou em reformar sua casa, mas esbarrou no custo? Pois agora isso pode mudar. O governo anunciou uma nova linha de crédito voltada para reformas habitacionais — uma medida que promete aquecer o setor da construção e melhorar a qualidade de vida de milhares de famílias brasileiras.

A proposta é simples e inteligente. Em vez de pensar só em novas moradias, a política habitacional passa a olhar também para o que já está construído. Casas antigas, apartamentos que precisam de modernização — tudo isso pode ganhar vida nova com condições especiais de financiamento.

Essa é uma mudança importante de visão, porque moradia digna não é apenas ter um teto. É viver com segurança, conforto, salubridade e eficiência. E quando uma casa melhora, o entorno também melhora. Uma fachada reformada valoriza o quarteirão, movimenta o comércio local e estimula o vizinho a cuidar do seu imóvel. E o melhor: agora isso está ao alcance de muita gente.

Podem participar famílias com renda de até R$ 9.600 por mês que já possuam um imóvel residencial em área urbana. O financiamento vai de R$ 5.000 a R$ 30.000, com prazo para pagamento entre 2 e 5 anos. As taxas de juros são reduzidas: 1,17% ao mês para quem ganha até R$ 3.200, e 1,95% para quem está na faixa acima disso.

Os recursos podem ser usados para melhorar o que já existe — trocar o telhado, reformar o banheiro, pintar a fachada, corrigir infiltrações ou atualizar instalações elétricas e hidráulicas. Além do benefício individual, o programa ajuda a revitalizar os centros urbanos, trazendo de volta o movimento e a moradia para áreas que perderam vitalidade.

É uma política que une o social e o urbano — melhora a casa, valoriza o bairro e fortalece a cidade. No fim das contas, reformar também é construir o futuro.

 

Disponível em: https:https://rede98.com.br/98-news/nova-linha-de-credito-facilita-reformas-e-revitaliza-cidades-brasileiras/

Por Cássia Ximenes

20/10

Você já parou para pensar quanto custa cada dia que o seu imóvel fica vazio? Muita gente olha só para o valor do aluguel, mas esquece que o tempo também pesa — e muito — no bolso do proprietário. Enquanto o imóvel está parado, as contas continuam: condomínio, IPTU, luz, água e, muitas vezes, gastos para manter o imóvel apresentável.

Um erro muito comum é começar com o preço lá em cima, achando que dá para negociar depois. Só que, na prática, isso afasta bons inquilinos logo de cara. O mercado está competitivo. Quem procura, compara e vai escolher um imóvel com preço justo e coerente. Quando o valor está alinhado ao mercado, o imóvel ganha destaque e é alugado bem mais rápido.

E o mais curioso é que, às vezes, um pequeno desconto no início representa uma grande economia no final, porque evita semanas ou até meses de imóvel vazio. Cada dia sem locação é dinheiro que deixa de entrar e despesa que continua saindo. Um aluguel bem precificado garante fluxo de caixa estável, atrai bons inquilinos e reduz as dores de cabeça lá na frente.

Em resumo: valor acima do mercado é imóvel parado e custo acumulando. Valor certo é locação rápida e menos prejuízo. Avaliar o imóvel corretamente não é perder dinheiro — é garantir retorno mais rápido e sustentável.

 

Disponível em: https://rede98.com.br/98-news/cada-dia-com-o-imovel-vazio-e-dinheiro-perdido-saiba-por-que/

Por Cássia Ximenes

15-10

O novo luxo não está mais no mármore, nas fachadas espelhadas ou nos acabamentos sofisticados. Hoje, o verdadeiro valor está na história que o prédio carrega e na forma como ele se conecta com a cidade. Grandes marcas globais já entenderam isso. Apple, Zara, Starbucks — elas não estão mais apenas alugando espaços comerciais. Estão comprando e retrofitando edifícios históricos para transformá-los em palcos de identidade e estratégia.

A Apple é um exemplo emblemático. Sua loja na Quinta Avenida, em Nova York, com o icônico cubo de vidro, é um prédio próprio. O mesmo acontece na Champs-Élysées, em Paris, onde a marca restaurou um edifício centenário e o transformou em uma experiência arquitetônica e sensorial única. A Zara seguiu o mesmo caminho em Madri e Milão, ocupando construções históricas que se tornaram vitrines não apenas de moda, mas de estilo de vida. Já a Starbucks elevou o conceito: em Chicago, Tóquio e Buenos Aires, instalou unidades premium em prédios tombados, ressignificando o espaço e convertendo-o em destino turístico e cultural.

Esse movimento une branding e investimento imobiliário. Ao adquirir e restaurar imóveis icônicos, essas empresas consolidam presença, valorizam o entorno urbano e transformam o metro quadrado em símbolo de poder e pertencimento.

E é aqui que Belo Horizonte entra na conversa. A cidade tem um patrimônio arquitetônico riquíssimo, com prédios tombados no hipercentro e joias em bairros como Lourdes, Floresta e Lagoinha. Com as novas regras municipais de retrofit, que facilitam a ocupação e incentivam a revitalização, abre-se um campo fértil para a reocupação inteligente.

Imagine marcas estratégicas adquirindo e revitalizando esses imóveis. O impacto ultrapassa a estética: bairros se transformam, aluguéis se valorizam e polos de consumo renascem. Retrofit, nesse contexto, não é apenas reforma — é reposicionamento urbano.

O futuro do mercado imobiliário não está mais em vender área, mas em construir contexto. O novo luxo é a soma entre memória, identidade e estratégia — transformar prédios históricos em protagonistas de novas histórias.

 

Disponível em: https://rede98.com.br/98-news/retrofit-e-o-novo-luxo-marcas-globais-mostram-o-caminho/