Mudança no financiamento imobiliário pela Caixa e plano diretor preocupam o setor em regiões que tiveram alta em 2024
Karla Mamona, Rebecca Crepaldi, Beatriz Quesada e Guilherme Guilherme
Publicado em 21 de novembro de 2024 às 06h00.
Última atualização em 21 de novembro de 2024 às 14h51.
Reportagem publicada na Revista Exame: https://exame.com/revista-exame/outras-capitais/
O mercado imobiliário brasileiro de locação e venda em 2024 manteve a tendência registrada ao longo do ano passado: enquanto o preço de compra de imóveis registra alta, o valor do aluguel mostra uma tendência de queda.
Dados do Índice FipeZap de Vendas, publicado com exclusividade pela EXAME e que acompanha o preço médio de venda de imóveis nas principais capitais do país, mostram uma forte aceleração nos valores nos últimos 12 meses.
Até setembro deste ano, o indicador registrou alta de 7,15%; no mesmo período do ano passado, a taxa estava em 5,3%, a maior desde 2018. Por outro lado, o mercado de aluguel desacelerou no Brasil. O preço médio de locação do FipeZap evidencia essa tendência: a alta acumulada nos últimos 12 meses foi de 13,7%, uma leve desaceleração em comparação com os 16,2% registrados no mesmo período do ano passado.
O levantamento compila os resultados em 11 capitais. O balanço para São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre podem ser encontrados nos respectivos links. Confira abaixo os principais destaques para Belo Horizonte, Goiânia, Curitiba, Brasília, Salvador, Recife, Fortaleza e Maceió:
Belo Horizonte
Demanda reprimida impulsiona vendas na capital mineira, mas 2025 preocupa
Rebecca Crepaldi
Após um ano de estagnação, os preços de venda de imóveis em Belo Horizonte voltaram a acelerar. No acumulado dos últimos 12 meses até setembro de 2024, o Índice FipeZap registrou uma alta de 11,3% no metro quadrado, superando a média nacional da variação em 12 meses de 7,2% e os 7,7% registrados no acumulado dos 12 meses até setembro de 2023.
O principal motivo para esse avanço foi a demanda reprimida de 2023, explica Cassia Ximenes, presidente do Sindicato de Habitação de Minas Gerais. “Se não vendemos em 2023, precisávamos vender agora.” Segundo Ximenes, até agosto houve um aumento de 5,3% nas vendas, com projeções indicando uma alta de 10% até o fim de 2024. “Estamos falando de um mercado imobiliário bastante aquecido, tanto para compra e venda quanto para locação.”
Nos aluguéis, os preços valorizaram 16,3% em setembro de 2024 na variação em 12 meses, ligeiramente acima dos 16% de um ano antes e também acima da média nacional de 13,7%. Outro fator que impulsionou os preços foi a melhora do cenário político e socioeconômico no primeiro semestre de 2024. “O mercado se acalmou”, diz Ximenes, que também menciona o ciclo de queda da Selic, entre agosto de 2023 e maio de 2024, como elemento que ajudou a impulsionar o setor.
Para 2025, no entanto, o cenário pode mudar, e uma das preocupações é a restrição de crédito pela Caixa, que alterou as regras do financiamento imobiliário no começo de novembro. Outro desafio é o Plano Diretor: a outorga onerosa para novas construções é muito alta e pode levar construtoras a migrar para cidades vizinhas.
“Em BH, tivemos uma evasão populacional de 70 mil pessoas”, observa Ximenes, citando a migração para regiões próximas, como Nova Lima. Ela acrescenta que o período de revisão do plano está próximo, e o mercado pretende propor ajustes para tentar manter as construtoras em Belo Horizonte.
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Goiânia
Aluguéis desaceleram, mas valorização está entre as maiores do país
Rebecca Crepaldi
Goiânia, que teve a maior valorização de locação entre as capitais no Índice FipeZap em 2023, agora vê os preços desacelerarem. O momento marca uma virada, já que desde 2019 os aluguéis sobem ano após ano.
Apesar da queda, a valorização em 12 meses ainda é tão alta a ponto de ser a quarta maior no ranking. A desaceleração ocorreu porque em 2023 o salto foi significativamente forte, em 32,8% no acumulado de 12 meses até setembro do ano passado.
Agora, o aumento é de 17,2% na variação de 12 meses até setembro de 2024. O impulso do ano passado foi gerado por uma demanda alta do agronegócio, setor que inclusive dá a Goiânia o título de “capital do agro”.
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Neste ano, o setor enfrenta desafios. “Infelizmente, o setor produtivo vai sofrer muito com fatores climáticos”, explica Benjamin Ragonezi, vice-presidente do Secovi-GO. Entretanto, o executivo observa que o agro “continua sendo um forte investidor no mercado imobiliário”.
Tanto que existe um problema de oferta na cidade: “O mercado de locação está tão aquecido que a demanda supera a oferta. As imobiliárias praticamente não têm estoque para atender as pessoas.”
Para contornar a situação, o Secovi vem trabalhando para que investidores e construtoras passem a disponibilizar mais imóveis para locação. Segundo Ragonezi, grandes players do mercado imobiliário também estão chegando em Goiânia, trazendo inovações, principalmente na parte da tecnologia, o que deve auxiliar o mercado de locação e de venda – que segue aquecido, apesar de também ter desacelerado.
E, para 2025, pode ser que ambos os cenários de desaceleração se invertam e os preços passem a subir, mas não por oferta e demanda e, sim, pela questão da Reforma Tributária, o que preocupa o mercado.
“Essa questão do imposto sobre os rendimentos dos alugueis, vão ser repassados para o consumidor final. Não tem como o locador assumir esse ônus”, diz, acrescentando que será necessário uma mudança de estratégias para que o consumidor final não seja tão penalizado.
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Curitiba
Alta renda e novos lançamentos impulsionam o mercado na capital paranaense, com preços acima da média nacional
Beatriz Quesada
O mercado imobiliário de Curitiba se destacou por uma oscilação maior que a média nacional no segmento de vendas e locação. Nos últimos 12 meses, o preço médio de imóveis à venda na capital paranaense registrou avanço de 16,3%, alcançando o maior patamar desde 2018, e subindo 9,2 pontos percentuais (p.p.).
A elevação foi a maior em percentual entre as capitais analisadas pelo Índice FipeZap, e ficou quase cinco vezes acima da média nacional. O movimento foi uma recuperação diante da desaceleração do ano passado, quando Curitiba pisou no freio de forma mais intensa que o restante do país.
Os dois movimentos acompanharam a tendência da taxa básica de juros, a ¬Selic. Entre 2022 e 2023, quando a Selic entrou em trajetória de alta e alcançou 13,75% — seu maior nível desde a pandemia —, as vendas arrefeceram. E nos últimos 12 meses, quando a taxa foi a 11,75%, os preços voltaram a subir.
Luciano Giongo Tomazini, vice-presidente de economia e estatística do Secovi-PR, destaca que a alta renda foi essencial para a retomada dos preços em Curitiba, e que o segmento pode ser um ponto de resiliência para o próximo ano, com os juros novamente subindo no Brasil.
“Compradores de alta renda devem continuar mantendo o mercado porque não estão sujeitos às intempéries de juros. Observamos muitos lançamentos nesse segmento, especialmente com a verticalização de alguns bairros nobres, como o Batel”, afirma.
A dinâmica de juros mais altos pode, ainda, fortalecer o mercado de locação no próximo ano, em uma tendência inversamente proporcional à observada nas vendas. O preço médio de aluguel em Curitiba avançou 17,9% nos últimos 12 meses, queda de 1,8 p.p. ante o balanço do ano anterior, mas ainda 4,2 p.p. acima do Índice ¬FipeZap de locação no Brasil.
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Brasília
Há três anos os preços de locação só crescem em Brasília
Rebecca Crepaldi
O mercado de locação em Brasília segue em pleno crescimento como mostram os dados do Índice FipeZap. Desde 2021, o preço do metro quadrado acelera, alcançando uma alta acumulada nos últimos 12 meses até setembro de 2024 de 15,4%.
O movimento, segundo o presidente do Secovi-DF, Ovídio Maia, ainda é reflexo da pandemia. Isso porque muitos proprietários fizeram concessões nos aluguéis e, agora, há um realinhamento de preços.
“Durante a pandemia, houve uma redução nos valores de locações e/ou os proprietários não aplicaram os reajustes, porque se aplicassem, os inquilinos saíam”, comenta. Em 2020, por exemplo, o IGP-M, referência para o reajuste de aluguel, ficou em 23,14%, o maior valor desde 2002.
Com o vencimento dos contratos de locação, os proprietários começam a corrigir os preços. Somado a isso, Maia destaca: também há uma procura maior por locações, principalmente para apartamentos de um e dois dormitórios.
Para o executivo, o momento se transforma em uma oportunidade para as famílias, que veem no investimento imobiliário um ótimo negócio. “No mercado de imóveis, os investidores olham para a rentabilidade e a valorização patrimonial, além do baixo risco. O brasileiro morre de medo de perder o patrimônio de uma vida, então a segurança de uma família passa a ser uma escritura.”
De acordo com o Índice FipeZap, a rentabilidade registrada em setembro deste ano do aluguel na capital foi de 0,51%, acima da média nacional e de cidades como São Paulo e Rio de Janeiro.
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Salvador
Em meio a recorde de preços, Salvador tem novo bairro com o aluguel mais caro
Guilherme Guilherme
O mercado imobiliário de Salvador registrou, em 2024, um dos maiores aumentos de preço de venda e aluguel da série histórica do Índice FipeZap, iniciada em 2010. Em setembro, o valor dos imóveis subiu 12,3% em relação ao mesmo mês do ano passado, enquanto o aluguel disparou 27%, alcançando recordes em diversas regiões.
O destaque foi o bairro de Ondina, que registrou o aluguel mais caro da cidade, a 59,10 reais por metro quadrado, após alta de 57% na comparação anual. O preço supera o da Barra, considerada a região mais nobre da cidade, onde o aluguel cresceu 33,6%, para 53,60 reais.
Claudio Cunha, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia, diz que a alta do aluguel em Ondina foi impulsionada pela conclusão de novos empreendimentos na região, que fica próxima à Barra e é parte do circuito do Carnaval de Salvador.
“Ondina está em franca expansão, e os lançamentos recentes atraíram uma forte demanda por aluguel.” A proximidade com pontos turísticos e a infraestrutura consolidada fazem de Ondina uma opção atraente para quem busca qualidade de vida.
Apesar do crescimento de Ondina, a Barra ainda lidera o preço do metro quadrado para venda em Salvador, a 10.230 reais, com valorização de 20,9%. Cunha diz que a oferta limitada e a alta procura continuam impulsionando o preço na capital baiana. A demanda também é reforçada por compradores vindos de outras regiões da Bahia, como Feira de Santana.
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Recife
Alta demanda e juros elevados mantêm crescimento expressivo dos aluguéis no Recife
Guilherme Guilherme
O desequilíbrio entre oferta e demanda por aluguéis no Recife, especialmente em regiões mais valorizadas, tem mantido a alta de preços na casa dos dois dígitos. De acordo com dados do FipeZap, o valor médio do aluguel na cidade encerrou setembro com um aumento anual de 15,9%, enquanto o preço da venda cresceu 7,5% no período.
Luciano Novaes, vice-presidente do Secovi-PE, afirma que parte da disparidade se deve aos juros altos, que desincentivam a compra do imóvel. “A procura por moradia flexível em um cenário de juros elevados faz do aluguel uma alternativa interessante, especialmente em áreas bem localizadas”, afirma Novaes.
Os bairros Tamarineira e Graças destacaram-se pelos aumentos de 27% e 33% na locação, respectivamente. A infraestrutura completa dessas regiões tem atraído tanto famílias quanto jovens profissionais e estudantes, especialmente pela proximidade com centros empresariais e universidades.
Para Novaes, a alta deve ser sustentável no curto prazo, mas a tendência é de estabilização conforme novos lançamentos e melhores condições de crédito reduzam a pressão sobre os preços.
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Fortaleza
Aluguel ficou 14,51% mais caro na capital cearense, com destaque para bairro de Fátima
Guilherme Guilherme
O mercado imobiliário de Fortaleza segue em firme recuperação após as perdas de valor real registradas durante a pandemia, período em que os preços ficaram abaixo da inflação. O maior aumento foi observado no preço dos aluguéis, que subiu 14,51% até setembro, enquanto o valor de venda dos imóveis teve alta de 8,45%.
Paula Reis, economista do DataZap, explica que o mercado de locação tende a ser mais flexível aos ciclos econômicos, e que o mercado de trabalho aquecido estaria contribuindo para o aumento dos preços. Esse movimento, segundo Reis, também deve se refletir no preço de venda.
“Há uma tendência de aceleração desse reajuste desde o início do ano, e isso se deve às condições favoráveis que observamos hoje na economia e no mercado de crédito”, diz.
Entre as áreas mais procuradas de Fortaleza está o bairro de Fátima, próximo ao centro, que apresentou uma variação de 37% no preço do aluguel, de acordo com o levantamento. Já Meireles, o bairro mais caro da cidade, registrou alta de 14,5% no preço da locação e de 9,9% no valor de venda.
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Maceió
Cidade passou por aumento de demanda durante expansão do home office
Guilherme Guilherme
O mercado imobiliário de Maceió, assim como o de outras capitais litorâneas, passou por uma fase de forte valorização impulsionada pela pandemia, mas agora começa a mostrar sinais de desaceleração.
Em setembro de 2024, o crescimento anual nos preços de venda caiu para 9,22%, em comparação com uma alta de 17,58% no mesmo período de 2023. Nos aluguéis, a taxa de crescimento foi de 6,57%, ante 12,54% no ano passado, segundo dados do DataZap.
“A digitalização acelerada e a expansão do home office trouxeram à tona o mercado da cidade, que foi ‘redescoberto’ e experimentou forte valorização”, diz Paula Reis, economista do DataZap.
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Um dos destaques é o bairro Cruz das Almas, que se tornou o segundo mais caro em aluguel, com uma alta anual de 13,6%. No preço de venda, onde ocupa a quinta posição, a variação foi de 23,8%. No entanto, os sinais de desaceleração se mostram claramente em áreas nobres, como Pajuçara, onde o preço do aluguel teve variação negativa de 3,9% em 12 meses.
O bairro, tradicionalmente um dos mais valorizados de Maceió, reflete a mudança no ritmo de crescimento dos preços, enquanto a cidade se adapta à nova realidade do mercado imobiliário pós-pandemia.