A Reforma Tributária deixou de ser apenas uma notícia de jornal e se tornou uma realidade que vai impactar diretamente o bolso de todos os brasileiros. Para quem atua no mercado imobiliário — seja como investidor, proprietário ou inquilino —, as dúvidas são ainda maiores. Afinal, o aluguel vai ficar mais caro? Ainda vale a pena manter imóveis na pessoa física?
Para responder a essas perguntas e reduzir a insegurança que o tema gera, a Ximenes Netimóveis promoveu um encontro exclusivo com dois grandes especialistas: a advogada Letícia Madureira Horta Canabrava e o advogado e contador Alberto Diniz Cabral.
Se você não pôde acompanhar a palestra, não se preocupe. Preparamos este artigo com os principais insights apresentados para que você entenda o que vem por aí e comece a se planejar desde já.
O fim da “sopa de letrinhas” e a chegada do IVA
O principal objetivo da reforma é a simplificação do sistema tributário. Impostos amplamente conhecidos, como PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS, deixarão de existir. Em seu lugar, será implementado o IVA Dual, dividido em duas frentes:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – de competência federal;
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – de competência estadual e municipal.
Uma informação importante: quem está no Simples Nacional não será impactado de forma imediata. O regime permanece mantido, o que traz alívio para pequenos empreendedores, exceto para aqueles que optarem voluntariamente pela migração ao novo sistema.
O “CPF” do seu imóvel: conheça o CIB
Uma das grandes novidades apresentadas pelos especialistas é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que pode ser comparado a um verdadeiro “CPF” para cada imóvel.
O objetivo do governo é centralizar todas as informações cartorárias e fiscais em um único registro. Na prática, isso amplia o poder de fiscalização da Receita Federal, que poderá cruzar dados com mais facilidade para identificar quem é o proprietário do imóvel e quem, de fato, recebe os aluguéis. A informalidade tende a se tornar cada vez mais difícil de ser sustentada.
Alerta para a pessoa física
Este foi, sem dúvida, um dos pontos mais sensíveis da palestra. A Reforma Tributária estabelece critérios que podem tornar a tributação do investidor pessoa física significativamente mais onerosa.
Caso o contribuinte possua mais de três imóveis e obtenha receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil, ou ainda receita total superior a R$ 288 mil, independentemente do número de bens, poderá ser equiparado a uma pessoa jurídica para fins tributários.
Impacto no bolso
Atualmente, o proprietário pessoa física paga apenas o Imposto de Renda, cuja alíquota pode chegar a 27,5%. Com a mudança, além do IR, haverá a incidência do IBS e da CBS. A estimativa apresentada aponta para um aumento real da carga tributária em torno de 30%.
Essa regra vale tanto para a locação quanto para a venda habitual de imóveis. Em outras palavras, manter um grande patrimônio apenas no CPF pode deixar de ser financeiramente viável.
A virada de chave: holdings patrimoniais e a questão do ITBI
Diante desse cenário, a solução apontada pelos especialistas é a profissionalização da gestão patrimonial por meio de uma holding.
Transferir os bens para uma Pessoa Jurídica passa a ser quase uma obrigação para quem deseja proteger o patrimônio e reduzir a carga tributária. A comparação aproximada apresentada foi a seguinte:
- Pessoa Física: risco de tributação total entre 30% e 40%;
- Holding (Lucro Presumido):
- 11% a 16% na locação;
- 6% a 9% na venda de imóveis.
Atenção ao custo de entrada: ITBI
O contador Alberto Diniz destacou um ponto crucial para quem pensa em abrir uma holding: o custo da transferência dos imóveis. Atualmente, ao integralizar imóveis em uma empresa que exerce atividade imobiliária (compra, venda ou locação), há incidência do ITBI, que em cidades como Belo Horizonte e Nova Lima gira em torno de 3% do valor do imóvel. Esse custo inicial costuma ser a principal barreira para muitos investidores.
Uma boa notícia no horizonte
Está em julgamento no STF o Recurso Extraordinário nº 1.495.108, que discute a imunidade do ITBI nessas transferências, independentemente da atividade da empresa. Caso a decisão seja favorável aos contribuintes — e já existem votos nesse sentido —, esse custo inicial pode deixar de existir.
Segundo os especialistas, se isso acontecer, a criação de holdings patrimoniais tende a crescer de forma significativa no Brasil, tornando-se uma estratégia altamente vantajosa.
Split Payment: o fim da inadimplência fiscal
Outra mudança operacional relevante é o Split Payment (pagamento dividido). No futuro, ao pagar um aluguel ou adquirir um imóvel, o próprio sistema bancário fará a separação automática dos valores.
A parte correspondente aos impostos será destinada diretamente aos cofres públicos, e apenas o valor líquido será creditado ao vendedor ou locador. Além de garantir arrecadação imediata ao governo, o modelo gera créditos tributários automáticos para inquilinos que sejam empresas, tornando a locação via Pessoa Jurídica mais competitiva no mercado corporativo.
Quando tudo isso começa?
Não há motivo para pânico, mas há, sim, necessidade de planejamento. A transição será gradual:
- 2026: início da fase de testes, com alíquotas reduzidas, apenas para calibração do sistema;
- 2027 a 2032: aumento progressivo das novas alíquotas e extinção gradual dos impostos antigos;
- 2033: o novo sistema passa a vigorar integralmente.
O que fazer agora?
A mensagem final de Letícia Madureira e Alberto Diniz foi clara: não existe uma solução única. O que funciona para um investidor pode não ser o ideal para outro.
Este é o momento de analisar números, simular cenários e buscar orientação especializada. Consultar um contador e um advogado com experiência no mercado imobiliário é fundamental, especialmente considerando a variável do ITBI. Para alguns, a criação de uma holding pode ser urgente; para outros, pode ser mais estratégico aguardar a decisão do STF.
Na Ximenes Netimóveis, acompanhamos atentamente cada etapa da regulamentação para garantir que você tenha segurança, informação e as melhores decisões em seus negócios imobiliário
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